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澳门游戏所有网址为您提供高品质、高赔率的娱乐游戏及所有线上投注的优惠。支持在线中文注册,提供免费游戏app下载资源、手机版和网页客户端,欢迎登录导航网站体验!长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。这一时期,由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%,香港物价全面上涨,在建筑成本中,工资普遍上涨30%以上,水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例,新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%,实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素,推动了香港楼价、租金的上升。根据这一定义,地产业包括3个行业,即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业,以及地产经纪及代理业。据统计,1996年地产业的营运机构单位共有8298个,就业人数64028人,比1987年分别增加101%和92%。其中,地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个,占总数的66%;以服务及租项收入和增加价值计算,该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个,仅占总数的5.3%;但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个,占总数的29%。(见表6.5)由此可见,地产业中,以地产发展兼/或租赁业为主体,以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过,由于地产业经营的高度集中性,该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。

在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策,试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况,因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标,行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施:一是扩大建屋用地供应,二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面,特区政府公布了一项5年卖地计划,在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇,并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内,政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此,特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区,进行荃湾海湾和青洲填海计划,并把合适的农地和工业用地重新规划,兴建房屋。60年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。澳门游戏所有网址〔5〕 金波著: 《中区新“地王”开标售出的前前后后》,载香港 《经济导报》总1757期,1982年2月22日版,第5页。

澳门游戏所有网址幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地,向港府申请更改土地用途,兴建大型私人屋邨。一时间,商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流,成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。目前,太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报,太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺,另有160万方尺正在或有待发展中,并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中,商业楼宇达887.4万方尺,工业楼宇181.1万方尺,住宅楼宇86.8万方尺。换言之,太古地产已与九仓、新地等鼎足而立,成为香港规模最大的地产投资集团之一。

地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。1998年,香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示,该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约,累计达11万宗,涉及金额约3400亿元,分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅,显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年,香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等,比1997年第二季高峰期平均下跌约50%,已回落到1995年低潮时的水平。1998年,政府卖地收入仅122亿元,比1997年大幅减少7成。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”澳门游戏所有网址(4) 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下,香港楼价连年上升,且升势愈来愈猛,反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势,真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降,只好利用银行贷款提前实行购楼计划,投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润,从而形成非正常的市场需求,进一步推高楼价。

1998年,香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示,该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约,累计达11万宗,涉及金额约3400亿元,分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅,显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年,香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等,比1997年第二季高峰期平均下跌约50%,已回落到1995年低潮时的水平。1998年,政府卖地收入仅122亿元,比1997年大幅减少7成。(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。受到金融风暴的影响,香港的投资、消费急速萎缩,香港经济的各个环节,包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等,均受到严重影响,整体经济急转直下,从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季,香港经济虽受金融风暴冲击,但经济增长率仍达2.7%,全年经济增长仍达5.3%。然而,1998年香港经济却录得连续四季负增长,全年经济负增长达5%,而失业率则急升至6%以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。1972年10月,鹰君在香港上市,以每股2.25元价格公开发售1 375万股新股,集资约3 000万元。当时,鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元,1975/1976年度还跌至397.5万元。

就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。1998年1月中旬,受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响,香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后,恒生指数虽然曾在3月份反弹,可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月,港元联系汇率再次受到严重冲击,影响所及,恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数在短短一年间跌去10000点,跌幅高达60%,香港股市总值损失超过2万亿元,可谓损失惨重。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。

然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。澳门游戏所有网址1998年6月,即在特区政府成立一周年之际,房屋局局长黄星华撰文表示,经过一年的实践,特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向,即:(1)有计划地增加房屋供应;(2)建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源;(3)为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿;(4)使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕

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